今年我的提案是《关于破解全市住宅物业管理困局 提升基层治理效能的建议》。物业管理就是小区物业服务，事实上物业管理行业已经广泛扩展至党政机关、写字楼、学校、医院、场馆、园区、工业、机场、地铁、高速公路等城市公共空间与建筑设施方方面面，成为城市正常运行和老百姓美好生活的基础性保障行业，发挥着越来越重要的社会功能和作用。住宅物业仍是主体，目前重庆有2600多家物业企业，近40万从业人员，覆盖8350个小区，服务于千百万老百姓的居家生活，是百姓安居乐业的基础，也是社会基层治理的基石。

当前住宅物业领域的矛盾主要集中在三个方面：第一，业主与物业企业在服务质量、价格、收费方面的矛盾突出。业主对服务的期望和感受与企业提供的服务有落差。业主群体结构复杂，诉求多元，有的业主希望降低价格，有基本服务即可，有的业主希望有高品质的生活，愿意为服务买单。

第二，业主和业委会的矛盾突出。业委会是由业主组成的自治组织，是小区治理的主体，但大多数业主参与小区治理的意愿不强，再加上其他因素，导致业委会成立难，成立以后运作更难。

第三，物业企业承担过多的社会事务和法外职责的矛盾突出。住宅小区的物业管理涉及发改、规划、公安、消防、城管、市场监管等多部门，各部门均以小区为界，将小区内的事务推给物业企业，而物业企业又没有执法权，既难执行又承担责任，引发多方矛盾。

造成当前住宅物业困局的背后深层次因素核心在于“两个模糊”和“两个缺失”。“两个模糊”是指认知模糊和权责模糊。物业管理中业主和企业双方的关系，本质上是合约买卖关系，物业企业承担的是双方合同约定的服务范围内的责任和相应法律规定的法定责任，是应当有明确边界的。“两个缺失”是指治理主体的缺失和市场机制的缺失。业主是小区的主人，业委会是小区治理的主体。

坚持市场化和法制化的方向，推动物业管理从“矛盾化解”的应急处置，转向“规则重构”的系统治理。关键在于构建 “党建引领、市场主导、权责清晰、协商共治”的新生态。一是强化党建引领，将住宅物业管理融入社区基层治理。大力推广由社区党组织牵头组建的“物业管理委员会”，填补治理主体“空缺”。在业委会缺位时，代行业主大会的核心职能，处理小区事务“有事能议、议而能决”，让业主和业委会或物管会真正担负起小区治理的主体责任。

二是深化住宅物业市场化改革，建立规范的市场秩序和价格调整机制。让业主根据需求，按质价相符的原则，通过市场化方式自主确定服务等级与价格标准，选择物业企业。

三是加快法规修订，厘清权责边界。启动《重庆市物业管理条例》修订，从根本上明确业委会的法律主体地位和运行规则，界定企业的责任边界，规范公共收益和维修资金的管理使用，确定业主的缴费义务，让各方都在法律框架内行事。

四是加强政府监管与行业自律。培育壮大市场主体，增强物业企业的实力和能力，提升服务专业能力和服务质量水平，满足业主日益增长和变化的居家生活需求。

五是加强宣传，凝聚共识。主流媒体应多宣传物业管理的社会功能和价值，宣传物业管理的法律法规，引导业主和物业管理企业双向奔赴，共建和谐社区，共创美好家园。

首先，行业进入深度调整期，“好服务”才有“好未来”。“好服务”就是物业行业的生命线，更是我们未来发展的新赛道。业主和城市需要的，不再仅仅是基础服务，而是能提升资产价值、优化空间体验、保障运行安全，创造美好生活场景的专业服务。这意味着过去靠规模扩张的模式正让位于靠品质和价值驱动的新阶段。

第二，行业步入改革深水区，“专业化”才是核心竞争力。物业管理已经从住宅小区扩展到更广阔的城市运营全域。未来的物业企业，必须从“物业服务提供者”升级为“城市空间专业服务商”。比如新大正在机场、高校、医院等公建领域深耕多年，我们提供的早已超出传统范畴，延伸至设施全生命周期管理（IFM）、能源系统优化、应急安全管理等专业赛道。专业化，就是我们响应城市精细化治理需求最根本的依托。

第三，“质价相符”是行业健康发展的基石。健康的市场机制是行业可持续发展的前提，这要求建立透明的服务标准、成本构成和动态价格调整机制，让“优质优价”成为可能。只有服务质量赢得业主认同，给业主创造更美好的生活体验，才愿意支付合理的价格。也只有服务价值被合理衡量并兑现，企业才有持续投入改进的动力，业主才能获得与其支付相匹配的服务品质，这才是可持续的共赢。

第四，科技与数字化转型不是选择题，而是行业发展的必然路径。它不仅能提升效率、降低成本，更能通过数据分析预测需求、预防风险，让服务从被动响应转向主动优化。未来，数字化能力将是物业企业融入智慧城市、实现高质量发展的基础设施。