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看重庆如何破解老旧小区改造“三难”

  短短3年时间,累计改造老旧小区2326个、4564万平方米。2020年度专业机构开展的调查显示,重庆群众对城镇老旧小区改造满意度达到95%以上。作为国内较早开展老旧小区改造试点的城市,重庆交出一份颇为亮眼的答卷。

  众所周知,老旧小区改造不是件容易事。上下水管线改造,一户不同意,楼上楼下都做不了;加装电梯,一户不同意,一个单元都做不了……老旧小区改什么、怎么改,诉求多样,众口难调。

  而公共空间少,也是老旧小区的“硬伤”。在本就狭小的空间内,还要做“微创手术”,满足居民渴望增设停车位、修建休闲长廊、安装健身设施等多元诉求,“螺蛳壳”里怎么做“道场”?

  此外,资金问题也是困扰老旧小区改造的一大障碍。仅靠政府唱“独角戏”难以为继,数以亿计的“真金白银”从何而来?

  民意难统一、缺空间、缺资金,面对老旧小区改造的三大难题,重庆如何破解?来看重庆日报记者的调查。

  共识如何形成?

  政府出“菜单”,居民“点菜”

  23%!这是2018年两江新区邢家桥社区准备改造安置房时,群众的支持率。

  居民为啥不支持小区改造?原因是大多数人更希望拆除重建。

  “政府曾考虑过拆除,但邢家桥安置房不符合危旧房改造政策。”邢家桥社区书记谢兰说,为让大家在房屋改造上达成一致,社区开展了一场“攻坚战”。

  首先是一遍遍宣传讲解,直到居民们都明白为何不能拆,认识到小区改造的好处。

  其次,为了在改造方案上达成一致,社区组织党员及居民召开会议30多次、院坝会40余场,总计接待群众达5000余人次,征求意见建议1000余条,最终选定群众对小区最不满意的前5项,作为改造的重点内容。针对每家每户的需求,邢家桥社区“一户一策”地进行调整,逐步化解整治困难。

  同时,社区精心打造的样板间,也让居民切身感受到实施改造的效果。

  73岁的黄大爷曾是小区“顽固派”之一,工作人员去他家不下20次。直到亲自去了样板间一趟后,他的态度变了,“改造出来的效果,完全不比花园洋房差。”此后,黄大爷不仅公开表态支持小区改造,还当起了志愿者,协助工作人员处理整治过程中产生的纠纷。

  政府出“菜单”,居民“点菜”,由此形成共识。邢家桥社区的做法,在我市老旧小区改造中具有普遍性。

  例如,今年初刚实施改造“手术”的渝北区双龙湖街道龙顺街社区旺瑞小区,建于上世纪90年代,共有19栋单体楼,它们的修建时间不同、建筑结构不同,甚至每个楼道的宽窄程度都不一样。居民的诉求也是五花八门,有要求整改消防设施的,有要求维修下水管道的,还有要求增加小区绿化、修停车场的……

  如何达成小区改造的共识?社区工作人员三次入户发放调查表,征求了八成左右居民的意见。经过一番梳理,最终确定了小区改造的6大类28个具体改造事项,并针对每一栋楼房,量身定制了施工方案。

  其中,塑料雨棚更换,是小区数百户居民的心声,但也遭遇了小部分居民的反对。小区老住户曾健(化名)等50多位住户,就对更换雨棚很“不感冒”。

  “居民们并不是不想换雨棚,只是担心新换的雨棚噪音大,质量不如原来的塑料雨棚好。从某种程度上说,这是对老旧小区改造效果的不信任。”双龙湖街道党工委书记杨坤敏认为。

  曾健回忆,社区工作人员多次上门走访,讲解塑料雨棚存在的安全隐患和更换防火雨棚的好处。细致的解释工作,打开了他的心结。

  “不光是雨棚,小区改造后发生的许多变化都让我震撼。看到环境变得一天比一天好,大家的心情都敞亮了。”曾健说,从最初的“不想改、不让改”,到后来主动提出“可不可以这样改”,许多像他一样的居民实现了思想转变,一些原先看似棘手的工作在后期推进得较为顺利。如今,旺瑞小区不仅有近千户居民更换了雨棚,还新装了10部电梯。

  旺瑞小区旧貌换新颜,不仅源于政府以居民需求为导向,缺什么补什么,还在于社区工作人员下足绣花功夫,与群众频频互动,共同解决了小区居民的急难愁盼问题。这也是我市在老旧小区改造中坚持政府主导、群众参与,建立共商、共建、共享机制的一个折射。

  市住房城乡建委人士介绍,为引导群众主动参与老旧小区改造提升的全过程,相关部门明确“改造39项+社区服务提升25项”内容清单,形成了“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的改造机制。此外,我市还在国内率先出台城镇老旧小区改造项目全流程管理办法,针对项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出了规定。

  空间从哪里来?

  向内“挤”,向外“腾”

  位于九龙坡区渝州路街道红育坡社区的白马凼小区,建于上世纪80年代。去年底,街道办事处对小区改造项目进行调研时,居民反映最为强烈的诉求,是增加公共空间的功能。

  近300名居民提出的需求,包括修建儿童活动场地、塑胶步道、棋牌桌椅、乒乓球台、老年健身器械、休闲广场、党建宣传栏、机械停车楼、树下坐凳、会客厅等。但是,在这个老旧小区里,楼与楼的间距不足20米,最大的公共空间,不过是小区门口一块约3000平方米的地方,里面还被树池占了一部分。

  这么多公共服务设施,放在哪里?

  没想到,几个月后,居民们的需求都实现了。

  为了“挤”出更多供市民休闲、娱乐的公共空间,白马凼小区向天空要“空间”,向楼宇之间要“空间”。

  例如,小区建起了3组迷你循环塔机械停车楼,100多平方米的“弹丸之地”,竟然可停放36辆汽车。这种“向空中借地”的做法,不仅保护了小区绿化,还减少了停车对周边环境的影响。

  又如,在小区北面,围绕树木和场地边缘,小区建起了“会客厅”,共有两层,下面占地71平方米,上面的露台利用立柱支撑的方式拓展休闲空间,面积达到128平方米,为小区的教育科普、社区文体、社区党建、劳动就业、司法援助等公共活动,创造了新的空间载体。

  再如,居民楼西侧的人行道,原有一片架空电线,既影响小区美观,也存在安全隐患。此次改造增加了风雨连廊,不仅巧妙遮挡了线缆,还串联起小区各栋楼房,不管是下雨还是出太阳,居民都可以在连廊下休闲……

  市住房城乡建委相关负责人介绍,重庆在老旧小区改造中,不仅向内要空间,还通过区域连片改造,积极向外拓展空间,形成串珠成线、连线成片的改造规模和效应,实现了城市公共空间利用的最大化。

  比如,2019年,永川区启动了三河汇碧片区老旧小区改造项目,共拆除违章建筑约2.4万平方米,取缔占道经营300多户。腾出来的城市空间,则修起了亲水休闲广场、特色文化商业街区等设施。

  再比如,北碚区南京路片区老旧小区改造项目,注重连片打造,不仅配建了停车场,增设了人行步道、自行车道,优化了沿线路网交通结构,还建起了滨江亲水公园、养老服务中心,提升了片区品质……

  据了解,截至目前,我市已有南岸区南坪正街、新街和黄桷渡片区老旧小区,荣昌区白象社区老旧小区综合改造等50个老旧小区项目采取了集中连片打造方式,通过“改造一片、提升一域”,约37.6万户群众成为老旧小区改造的直接受益者。

  缺钱怎么办?

  政府引导、社会参与、居民出资

  江北区南桥苑小区,是建于上世纪90年代的安置房。几年前,这里房屋老旧,配套设施较差,部分楼栋安置居民搬离,即便位于中心城区核心地段,多栋房屋长期空置,外墙脱落,内部渗水,管线混乱,还存在不少安全隐患。

  为啥会这样?原来,由于南桥苑7幢的糟糕情况,没有安置人员愿意选择,同时属于国有资产,按照相关规定,如无合适用途,财政不能出钱予以改建。

  能不能将老旧小区的改造设计成一个可盈利的“产品”,吸引市场力量来参与?2019年,机会来了。

  当年,在江北区政府的撮合下,以项目10年租赁权为回报,建设银行重庆市分行携手建行旗下的建融住房服务(重庆)有限责任公司(简称建融住房),与江北区国有资本运营平台——重庆宏融资本运营管理集团有限公司(简称宏融资本),就南桥苑小区7幢改造事宜达成合作意向:建融住房负责对该小区7幢共3个单元楼、3000平方米的老旧住房进行改造。

  此后,建融住房投资约400万元,对3个单元楼实施了外立面改造、屋顶防水处理、完善排风排烟设施、整治优化公共空间、加装电梯、综合改造等“手术”,还添置配备了家具、家电,设立便民服务场所和小超市,具有较高品质的住房租赁项目“建融家园”,由此诞生。

  2020年5月,“建融家园”投入运营,46套房源在1个月内全部按市场价租出。

  建融住房负责人认为,通过引入社会资本,南桥苑小区改造项目不但解决了资金难题,还实现了三方共赢:不仅居民居住环境变好了,国有资本运营平台盘活了闲置资产,建融住房也有了新业务。同时,在市场化的运营模式下,项目还能实现可持续发展。

  继“建融家园”项目之后,建融住房又在渝中区中山四路、大坪等地,承建了多个老旧小区改造长租公寓项目。

  建融住房在老旧小区改造领域接连出手,是近年来我市在老旧小区改造过程中探索居民、企业和政府多方出资,共同解决资金难题的一个缩影。

  “重庆充分调动各方力量,已探索出市场化、可持续的老旧小区综合改造新路。”市住房城乡建委相关负责人介绍。

  具体而言,我市筹集老旧小区改造资金的方式,主要有三种——

  第一种,是针对属于国有资产且房屋闲置的老旧小区,引入社会资本全额出资进行改造。改造完成后,社会资本方按合同约定获得一定期限内的小区房产租赁权,并在期满后将房产交还国有房屋产权方。建融家园便是典型。

  第二种,是针对房产属于居民私有的部分老旧小区,引入社会资本全额出资进行改造。改造完成后,社会资本方获得一定期限内的改造项目的运营权(包括物业管理经营权、商铺租赁权及农贸市场等配套项目经营权等)。如,九龙坡区红育坡片区老旧小区改造项目,通过PPP模式的“ROT”(重构—运营—移交)运作方式,引入北京愿景集团与地方国有公司投入3.7亿元组建项目公司,负责片区改造和运营。作为回报,项目公司获得改造项目10年的运营权,通过运营停车场、充电桩、农贸市场等配套项目所赚取的收入,以及广告、保洁等经营性收入来实现项目的可持续运营。

  第三种,是对于房产属于居民私有的部分老旧小区,我市整合中央补助资金及市级、区县城市更新、棚户区改造、住房租赁等相关配套资金,通过政府资金引导、撬动居民出资,社会资本分散投资打造、运营小区配套项目,调动社会多方力量,“各出一盘菜,共办一桌席”。如,荣昌区白象社区改造项目,通过搭建“政府引导、社会参与、居民投工投劳投资”的资金筹措机制,以财政资金撬动社会企业投入150余万元,居民以义工、志愿者方式出工出力并自愿投入80余万元,改造老旧小区15.36万平方米,惠及居民1116户。其中,一家企业投资运营快递柜,一家企业投资运营幼儿园。

  “通过财政资金引导社会资本、居民出资的多元化筹资方式,既让老旧小区‘有钱可改’、居民受益,又让企业获利、政府减压。”市住房城乡建委这位负责人透露,“十四五”时期,重庆将通过这种筹资方式,推进2000年底以前建成的老旧小区改造约1亿平方米。

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  避免“一年新、三年旧、五年破”

  重庆三种方式推进老旧小区物业管理

  本报记者 廖雪梅

  和改造比起来,老旧小区的后续管理更难。

  从全国来看,“一年新、三年旧、五年破”,是老旧小区改造后续运营的普遍难题。重庆的做法,是采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理等3种模式,对改造后的物业小区实施分类物业管理。

  比如,渝北区双龙湖街道采取“联单成体”“联体成片”的方式,将86栋老旧单体楼“抱团”成13个街区,引入专业物业服务企业实行街区制管理。新建街区在基础设施建设、市政功能配套、绿化美化质量、文化内涵质量和物业管理水平等方面改善明显。

  又如,渝中区以“党建+物业”管理模式成立了67个社区物业服务中心,解决了2296栋老旧住宅管理维护问题,实现了全域老旧社区物业管理全覆盖。

  再如,南岸区铜元局在实施长江村老旧小区“手术”的基础上,签约新东原物业公司进驻长江村小区,让小区居民感受到高质量的物业服务。

  据了解,未来,我市将积极探索“物业管理+城市运营”模式,引导更多物业服务企业参与老旧小区改造,为更多居民提供专业、规范的物业管理和线上线下服务。

  本报记者 廖雪梅 黄光红

编辑: 陈雨
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